日常生活に関する案件から、企業法務まで。大江洋平法律事務所

中文  ENGLISH

blog




日本の不動産(不動産登記簿)
2017.02.03

日本的不动产

解读不动产登记簿

 

登记簿

所谓登记簿是了解不动产的实物状况及权利关系的最基本的情报源,可视为不动产的户籍及履历书。根据查看迄今为止的登记内容,可了解其不动产的历史。

 

建筑物登记簿的表题部

有地址、房屋编号、种类、构造、建筑面积、原因及其日期等项目栏。

种类是表示建筑的用途,如住宅、店铺、工厂等。法律上没有限定种类,因此根据用途适当填写即可。一栋建筑物有多种用途时,以面积大的用途开始写。

构造是指主要构造部、房屋的状况以及建筑物层数。

不动产登记法中的建筑面积是计算墙壁内侧部分(内法计算法);建筑基准法中的建筑面积是以墙壁的中心线来计算(壁芯计算法)。

 

建筑物有关的登记

1、表题登记

是进行各种登记的开始,是在表题部公示不动产实务状况的登记。

原则上新盖建筑物一个月以内要进行表题登记

2、所有权保存登记

建筑物的所有权保存登记,是为了明确新盖的建筑物的所有者是谁,通常称保存登记,是所有权有关登记的开始。法律上没有规定必须进行保存登记义务,但是为了主张对建筑物的所有权,大家都进行保存登记。若没有进行保存登记,以后不可以进行所有权转移登记、抵挡权设定登记。

所有权保存登记一般委托司法书士。

3、消除登记

消除登记是把现在的登记簿除去的手续。若把表题登记比喻成出生证明,那么消除登记就是死亡证明。进行消除登记,表题部登记事项就会全部抹掉,成为闭锁登记簿。拆掉建筑物时,原则上一个月以内要进行消除登记。

消除登记一般委托土地房屋调查士。

4、表示变更登记

因增改建筑物的构造、建筑面积有变化时进行表示变更登记。

5、合体、合并登记

合体是实际进行施工,把两栋建筑物变为一栋建筑物;合并是不进行实际施工,只是在登记上作为一栋建筑物,分为主建筑物与附属建筑物。

6、分割、分栋登记

分割是把原来的附属建筑物作为独立的建筑物进行登记;分栋是实际进行施工把建筑物分成两栋建筑物,作为主建筑物与附属建筑物进行登记。

7、区分登记

把建筑物改为满足区分建筑物条件的建筑物。

 

区分建筑物登记簿的表题部

一栋建筑物中若有复数的被独立区分的部分(指专有部分),称之为区分建筑物(最典型的区分建筑物就是公寓),专有部分的所有权称区分所有权,其所有者称区分所有者。

区分建筑物的权利是由建筑物专有部分的单独所有权与地基所有权的共有持股两者构成,两者为一体化,不能分开处理。

 

区分建筑的构成:专有部分+共用部分

专有部分是指全体建筑物中以独立的所有权为对象的部分,构造上、利用上必须独立(公寓的住房)。

共用部分是专有部分以外的部分,是区分所有者全体共同利用的部分,在登记簿上不表现出来(走廊、台阶、电梯等)。

专用部分是指虽然属于共用部分,但只有特定的人使用的部分(阳台、停车场、庭院等)。

 

区分建筑物登记簿的表题部

整体的建筑物:包括地址、建筑物名称、构造、建筑面积、原因及日期、地基权目的的土地表示

个别的专有部分:包括房屋编号、建筑物名称、种类、构造、附属建筑、地基权的表示及所有者。

地基权目的的土地表示栏包括土地的符号、所在及土地编号、土地目的、土地面积。

地基权的种类,通常指所有权;借地盖的建筑物时是租赁权或地上权。

已做完地基权登记的区分建筑物,只要做建筑物专有部分的权利变更登记,其对应的地基权自动生效。

 

平成27年11月5日、11月12日《東方時報》、平成27年11月14日、11月21日《新華時報》に「日本の不動産(不動産登記簿)」という記事を掲載しました。

香港フェニックステレビインタビュー
2016.12.27

平成28年12月14日、中国で最も人気のあるテレビ局といわれる香港フェニックステレビのインタビューを受けました。

中国でも非常に大きな話題となっている東京で起きた中国人留学生殺人事件についてです。

 

凤凰卫视的采访

2016年12月14日,我接受了华语媒体中最有影响力的媒体之一的凤凰卫视的采访。

采访内容是关于在中国国内也引起了热议的发生在东京的中国留学生杀人事件。

中国国営放送インタビュー
2016.08.22

平成28年8月19日、中国の国営テレビ放送局である中国中央電視台(CCTV)のインタビューを受けました。

現在、多くの中国人観光局が日本を訪れていますが、日本でトラブルに巻き込まれる事件も多く発生しています。

そのようなトラブルに巻き込まれた場合の対処方法等について話しをさせて頂きました。

このインタビューは中国全土でテレビ放映される予定です。

 

中国中央电视台的采访

 

2016年8月19日,接受了中国中央电视台(CCTV)的采访。

现在很多中国游客来到日本,但在日本遇到麻烦的事情也很多。

因此此次采访话题为,在日本被卷进麻烦的时候该怎么对应。

此采访预计在中国国内播放。

 

週刊文春に記事掲載
2016.05.02

4月27日発売の「週刊文春」に私のインタヴュー記事が掲載されました。

 

相続に関する問題についてお話しさせて頂いております。

 

4月27日的《周刊文春》刊登了关于我的采访。

主要讲述有关继承问题。

日本の不動産(重要事項説明書)
2016.01.15

日 本 的 不 动 产

解读重要事项说明书

 

重要事项说明制度的存在是因为,不动产的合同一般都很复杂因此签约合同之前希望接受重要事项的说明,完全理解合同内容之后在进行签约。重要事项的说明不可以用口头形式,而是以书面形式记载进行,称重要事项说明书。日本的宅地建筑取引业法规定,宅地建筑交易者在签约合同之前有义务说明有关交易的重要事项。

 

◎重要事项说明书的开头写有宅地建筑交易者及宅地建筑交易士名。房地产的交易状态分买卖与交换,而且要弄清在此交易中宅地建筑交易者的角色是当事者(宅地建筑交易者本身就是卖主)还是代理(宅地建筑交易者是卖主的代理)还是中介(宅地交易者是卖主与买主的媒介)。

◎重要事项的说明内容首先介绍交易对象的不动产与卖主。

土地,登记面积与实际面积不一定一致,一定要明确交易时采用哪个面积为准;建筑物的种类、构造、面积,原则上是与登记的记载一致,若不一致时根据固定资产税课税证明书、建筑确认书类、建筑设计图等记载现况。

卖主,原则上与登记上的所有者一致,假若从不是登记上所有者手里取得所有权,因没有实体而无效。

◎关于交易物件,记载着登记簿里记录的权利关系。

<有关所有权的权利事项>栏记载对所有权有影响的临时登记、暂时扣押、临时处理、扣押登记等;<有关所有权以外的权利事项>栏记载着抵挡权、根抵挡权、租赁权等。很多物件都设有抵挡权登记,因此要确认签约时抵挡权是否已全部注销。

要注意的是,此栏的内容是记载着登记簿之内容,很有可能与现实不一致。

◎涉及不动产的法律很多,但最为重要的是都市计划法与建筑基准法。在重要事项说明书详细说明这两种法律,其余法令总括说明。

 

◎有关交易物件的其他记载事项

重要事项说明书里追加了一些成为社会问题的事项:记载交易物件是否在造成宅地防灾区域、泥沙灾害警戒区域、海啸灾害警戒区域;记载是否调查了交易物件中使用石棉;记载交易物件是否接受了住宅性能评价。

 

◎解除合同有关的事项

1、根据放弃押金/双倍返还而解除合同

买主放弃已支付的押金或者卖主支付收取押金的双倍金额,即解约方损失相当于押金的金额来解除合同。

2、一方没履行合同规定的义务时,另一方可根据法律解除合同。

3、交易物件消失时

物件交付给买主前,因地震等原因交易物件消失时可解除合同。消失的责任(例如火灾)在于卖主时,就是卖主的债务不履行。

4、合同事项中写有分期付款的条件时,若拿不到银行贷款,买主可以解除合同。

5、签约合同时可以加上交付之后一定时间内若发现瑕疵可解除合同的条项。

 

◎损害赔偿额的预计或违约金事项

没履行合同时作为罚款而支付的金额叫违约金。违约金是违反合同行为而言的罚款,与实际是否发生损害无关,而损害赔偿额的预计是以发生损害为前提。

一方不履行合同时,另一方总会受一些损害,因此违约金和损害赔偿的预计一视同仁。

一般卖主为宅地建筑业者的合同里,为了保护买主的损害赔偿的预计与违约金的合计额不会超过买卖价格的20%。

 

上记直接与宅地或建筑物有关的事项以及交易条件有关的事项以外,还有委托保管(供讬)等有关的说明。

 

 

1、公寓(マンション)特有说明事项

1)宅地有关的权利种类及内容

宅地有关的权利,通常就是所有权。偶尔有借地盖的公寓,此时是借地权。

2)公用部分有关的规定

3)专有部分的用途其利用限制有关的规定

是否可作为事务所办公;是否可以养宠物;是否可以弹钢琴等

4)专用使用权有关的规定

记载着1层用户的庭院使用权等以及公寓整体有关的事项。

5)特定之者可减免所有者应支付费用的规定

若房屋没有出售完,剩余的专有部分属于房地产商,此时可减免修缮储备金、管理费等。这种处理对其他买主不利,有必要记载。

6)修缮储备金有关的事项

7)管理费金额、管理单位的名称及管理委托单位

8)对建筑物进行修缮的记录

 

2、公寓特有的费用

1)管理费

公寓管理包括:走廊及入口处的扫除;电梯、电气设备、供排水的维修检查;涂装外壁等整体建筑物的维修;管理人员进行的日常管理及警备业务;征收管理费、修缮储备金、停车费等金钱管理等等

2)修缮储备金

 

3、管理单位及管理条约

公寓的管理单位管理、运营着公寓,公寓的所有者是构成员。管理条约如同公寓的宪法,使用中的注意点则在使用细则中所规定。

 

4、对公寓的检查点

1)公共部分的设备:正厅、电梯、走廊等的设备及等级;自动锁等的防范设备;停车场及费用等

2)管理的好坏:公用部分是否干净;管理公司的名称及是否有全职的管理人员等

3)管理条约的内容

 

平成27年10月8日、10月22日、10月29日《東方時報》、平成27年10月24日、10月31日、11月7日《新華時報》に「日本の不動産(重要事項説明書)」という記事とを掲載しました。