日 本 的 不 动 产
解读重要事项说明书
重要事项说明制度的存在是因为,不动产的合同一般都很复杂因此签约合同之前希望接受重要事项的说明,完全理解合同内容之后在进行签约。重要事项的说明不可以用口头形式,而是以书面形式记载进行,称重要事项说明书。日本的宅地建筑取引业法规定,宅地建筑交易者在签约合同之前有义务说明有关交易的重要事项。
◎重要事项说明书的开头写有宅地建筑交易者及宅地建筑交易士名。房地产的交易状态分买卖与交换,而且要弄清在此交易中宅地建筑交易者的角色是当事者(宅地建筑交易者本身就是卖主)还是代理(宅地建筑交易者是卖主的代理)还是中介(宅地交易者是卖主与买主的媒介)。
◎重要事项的说明内容首先介绍交易对象的不动产与卖主。
土地,登记面积与实际面积不一定一致,一定要明确交易时采用哪个面积为准;建筑物的种类、构造、面积,原则上是与登记的记载一致,若不一致时根据固定资产税课税证明书、建筑确认书类、建筑设计图等记载现况。
卖主,原则上与登记上的所有者一致,假若从不是登记上所有者手里取得所有权,因没有实体而无效。
◎关于交易物件,记载着登记簿里记录的权利关系。
<有关所有权的权利事项>栏记载对所有权有影响的临时登记、暂时扣押、临时处理、扣押登记等;<有关所有权以外的权利事项>栏记载着抵挡权、根抵挡权、租赁权等。很多物件都设有抵挡权登记,因此要确认签约时抵挡权是否已全部注销。
要注意的是,此栏的内容是记载着登记簿之内容,很有可能与现实不一致。
◎涉及不动产的法律很多,但最为重要的是都市计划法与建筑基准法。在重要事项说明书详细说明这两种法律,其余法令总括说明。
◎有关交易物件的其他记载事项
重要事项说明书里追加了一些成为社会问题的事项:记载交易物件是否在造成宅地防灾区域、泥沙灾害警戒区域、海啸灾害警戒区域;记载是否调查了交易物件中使用石棉;记载交易物件是否接受了住宅性能评价。
◎解除合同有关的事项
1、根据放弃押金/双倍返还而解除合同
买主放弃已支付的押金或者卖主支付收取押金的双倍金额,即解约方损失相当于押金的金额来解除合同。
2、一方没履行合同规定的义务时,另一方可根据法律解除合同。
3、交易物件消失时
物件交付给买主前,因地震等原因交易物件消失时可解除合同。消失的责任(例如火灾)在于卖主时,就是卖主的债务不履行。
4、合同事项中写有分期付款的条件时,若拿不到银行贷款,买主可以解除合同。
5、签约合同时可以加上交付之后一定时间内若发现瑕疵可解除合同的条项。
◎损害赔偿额的预计或违约金事项
没履行合同时作为罚款而支付的金额叫违约金。违约金是违反合同行为而言的罚款,与实际是否发生损害无关,而损害赔偿额的预计是以发生损害为前提。
一方不履行合同时,另一方总会受一些损害,因此违约金和损害赔偿的预计一视同仁。
一般卖主为宅地建筑业者的合同里,为了保护买主的损害赔偿的预计与违约金的合计额不会超过买卖价格的20%。
上记直接与宅地或建筑物有关的事项以及交易条件有关的事项以外,还有委托保管(供讬)等有关的说明。
1、公寓(マンション)特有说明事项
1)宅地有关的权利种类及内容
宅地有关的权利,通常就是所有权。偶尔有借地盖的公寓,此时是借地权。
2)公用部分有关的规定
3)专有部分的用途其利用限制有关的规定
是否可作为事务所办公;是否可以养宠物;是否可以弹钢琴等
4)专用使用权有关的规定
记载着1层用户的庭院使用权等以及公寓整体有关的事项。
5)特定之者可减免所有者应支付费用的规定
若房屋没有出售完,剩余的专有部分属于房地产商,此时可减免修缮储备金、管理费等。这种处理对其他买主不利,有必要记载。
6)修缮储备金有关的事项
7)管理费金额、管理单位的名称及管理委托单位
8)对建筑物进行修缮的记录
2、公寓特有的费用
1)管理费
公寓管理包括:走廊及入口处的扫除;电梯、电气设备、供排水的维修检查;涂装外壁等整体建筑物的维修;管理人员进行的日常管理及警备业务;征收管理费、修缮储备金、停车费等金钱管理等等
2)修缮储备金
3、管理单位及管理条约
公寓的管理单位管理、运营着公寓,公寓的所有者是构成员。管理条约如同公寓的宪法,使用中的注意点则在使用细则中所规定。
4、对公寓的检查点
1)公共部分的设备:正厅、电梯、走廊等的设备及等级;自动锁等的防范设备;停车场及费用等
2)管理的好坏:公用部分是否干净;管理公司的名称及是否有全职的管理人员等
3)管理条约的内容
平成27年10月8日、10月22日、10月29日《東方時報》、平成27年10月24日、10月31日、11月7日《新華時報》に「日本の不動産(重要事項説明書)」という記事とを掲載しました。
My Number(マイナンバー)制度
日本将实行My Number制度,主要是为了行政的效率化、提高国民的便利性、实现公平•公正的社会。
My Number,与中国的身份证号一样,原则上一生不变。
2015年10月开始按照住民票的地址给每个人都发送12位的编号;2016年1月开始办理社会保障、税务关系等行政手续时需要此编号,同时可以领取写有编号的个人编号卡;预定2017年1月设置信息提供等记录公开系统,可确认自己的个人情报。
为了通知编号而利用简易挂号发送的通知卡,除了所要通知的12位编号以外,还记载着地址、姓名、生年月日、性别等,虽没有照片也可以利用于本人确认之时。领取个人编号卡时要把通知卡返还给市区町村役所。
明年1月份开始可领取的个人编号卡(需要本人申请),正面记载着姓名、地址、生年月日、性别、证明照、电子证明书的有效期限、安全代码、记录栏及脏器提供意见表达栏。个人编号卡作为官方身份证明书,需要本人确认时可用,但是可以复制及保管个人编号的单位限于法令规定的行政机关、雇主等,因此不在规定范围内的单位不可以复制及保管记载个人编号的卡的背面。
个人编号卡的用途:
◎实行My Number制度后,就职、转职、去医院、养老金(年金)的支付及领取等很多情况都需要提示个人编号,此时提出个人编号卡即可。
◎登陆预计2017年1月开始运行的信息提供等记录公开系统,可进行各种行政手续申请。
◎作为确认本人的官方身份证明书,可用于金融机关开设账号、各种民间的网上交易等。
◎市区町村及国家提供各种服务时所需要的卡,都可以集中于个人编号卡一卡中。
◎可利用于到便利店发行住民票,印章登记证明书等官方证明书时。
个人编号卡的有效期间:
永住者及特别永住者:与日本人一样,发行之日起第十次生日之日(20岁以下是第5次生日为止)
永住者以外的中长期在留者:发行之日起在留期间期满为止(根据在留资格的变更及更新,个人编号卡的有效期间也可以变更)
平成27年10月15日《東方時報》、平成27年10月17日《新華時報》に「マイナンバー制度に対して」という記事とを掲載しました。
日本的不动产
解读买卖合同书
1、不动产买卖合同的特征
不动产买卖合同中买主的义务是支付买卖价款,卖主的义务是交付物件和完成所有权转移登记。
2、不动产物件与卖主关系
卖主原则上要与不动产登记上的所有者一致。若不是从不动产登记所有者取得所有权,因得不到实体而无效。因此卖主不是登记上的名义人时,一定要弄清其原因。
继承:不动产登记上的所有者已死亡,根据继承的所有转移登记还没进行。此时要弄清只是继承登记还没进行还是遗产问题还没解决,无法进行继承登记。
买卖他人所有的物件:不动产买卖从签约合同开始支付贷款、再交付物件为止需要一定的时间,因此会发生合同签约时A所有的物件,B取得后再转卖给C的情况。卖主B只要在交付给C之前从A取得所有权,从法律上是没有问题的。但是也有可能B无法从A取得所有权,因此这种转卖的形式购买房地产风险比较大。
共有:卖主是不动产所有者之一。此时一般交涉的人是共有者之中的一人,但若得到不动产共有者全体人员的同意,合同无法有效成立。
3、不动产买卖所附带之物
买卖物件的表示基本上只记载土地建筑物的登记上所表示的,但实际上买卖土地建筑物时附带的东西很多。作为依据的概念有两种:固定物(定着物)与附属品(从物)。属于固定物与附属品的,在土地建筑物买卖中自动成为买卖对象。但是通过双方协商,个别的可以卖主所拥有。
固定物:土地的固定物有建筑物、树木、点景石、护墙、石墙等。
虽然是与土地成为一体的固定物,但不属于土地所有权的有两种:建筑物与树林。
在日本,把土地上面的建筑物与土地分离,作为另一个不动产对待。就是说土地的所有权和土地上面建筑物的所有权是分开的。
山上的树木,作为特别的树林作所有权保存登记等时,也与土地分离,作为另一个不动产对待。
附属品:在日本最代表性的附属品是榻榻米和纸拉窗。这些附属品不是建筑物本身,但附在建筑物,提高建筑物功用。而且这些附属品可以从建筑物拆卸,但它的所有权是与建筑物一起转移的。
4、现状有姿
买卖合同里,日文的<现状有姿>,虽然没有法律的依据,但作为实务中的惯用语,是<保持现在的状态>的意思。合同上若写上<房屋以现状有姿交付,卖主不承担瑕疵担保责任>,就是说即使房屋有什么不妥的地方,也要按照现在的状态下交付,以后买主不可以提出异议。
5、决定买卖价格的方法
一般土地的价格是单价乘以面积来计算,可是很多时候登记簿上的面积与实际面积不一致。因此决定土地价格的方法有三种:
1)公簿买卖:只以登记面积来计算,不去测量实际面积。
2)实测买卖:先以登记面积计算价格,再根据实测面积修正价格。
3)不以登记面积,直接以实测面积来计算。
为了正确计算价格,最好是进行实测买卖,但实际上进行公簿买卖的较多。
建筑物的面积及构造也存在实际与登记不一致。但二手房的价格不是很高,一般可忽视之差。
6、买卖合同中所交的费用
不动产买卖中,除了不动产价款以外还有很多种费用,如保证金、订金等。用日文表示申入金、预约金、手付金、内金等等。其中手付金及内金一般签约合同之前以及签约时都会提及,但其内容不一定相同,因此不要拘于费用名称,要弄清此费用的实质。
7、阻碍所有权行使的担保
合同中出现的阻碍所有权行使是指买主不能自由使用不动产或者取得的所有权被丧失。发生此问题,主要是因为抵挡权•固定抵挡权(根抵挡权)与租赁权。
8、所有权的转移
民法主张合同成立的同时所有权从卖主转移至买主。
不动产买卖之中,一般是通过支付价款、交付物件、登记申请等一系列的手续完成所有权的转移。
所有权转移登记原则上应是卖主与买主共同进行,实际操作中是委托司法书士进行,费用由买主支付。
~~所买不动产出现问题时~~
房屋买卖过程中,难免会发生不动产物件被受损或者发现缺陷等事情,这些问题是否是后发的还是内在的,而且根据当事者是否有责任,法律上的处理也不同。
1、合同签约之前开始已存在的缺陷,由卖主负责任,称卖主的担保责任。不是卖主的故意•过失引起的也由卖主负责任,称无过失责任。
卖主的担保责任,分权利的瑕疵(所有权的瑕疵与权力行使的瑕疵)与实物的瑕疵。
实物的瑕疵中质的问题称瑕疵担保责任,在担保责任中最为重要,且房屋买卖实务中的处理与民法的规定不一致的时候比较多,因此在合同书上专门列出关于瑕疵担保责任项。
瑕疵不仅指实物上的瑕疵也包括心里上的瑕疵(如以前有人在此自杀等)。从外观能看出的瑕疵以及接受了存在瑕疵的说明等情况不属于瑕疵担保责任范畴。
民法上限定了瑕疵担保责任的解决方法只有解除合同与损害赔偿两种,但房屋买卖过程中多加了一项解决方法,即修补瑕疵。
民法上规定因瑕疵而要求解除合同或要求损害赔偿的期限为<知道有瑕疵开始一年以内>,但这种规定等于没有时间限制,因此房屋买卖中一般规定交付房屋开始三个月或者一年以内为期限。
2、合同签约后,物件的受损是因卖主引起的,由卖主负责任,称卖主的债务不履行;与卖主与买主无关,是天灾等不可抗力的原因造成的危险负担,民法规定由买主负责,但不动产买卖中通常由卖主负责。
注:今年日本国会提出了关于修改民法的法律案,根据此次修改内容,将取消分类<卖主的担保责任>、<债务不履行>、<危险负担>,全部归结为<债务不履行>;原来以<瑕疵>来形容的部分改为<不符合合同内容>。若民法修正案被通过,受影响范围极广。目前离民法修改案开始实施还有一段时间,若发生问题还是以现在的民法规定执行。
平成27年9月10日、9月17日、9月24日《東方時報》、平成27年9月19日、9月26日、10月10日《新華時報》に「日本の不動産(売買契約書)」という記事とを掲載しました。