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日本の不動産(トラブル解決の法的手続)
2017.02.10

日本的不动产

解决纠纷的法律手续

    不动产纠纷的解决方针:求<名>还是求<实>?<金钱>优先还是<时间>优先?

考虑到名与实、金钱与时间的问题,当事者之间解决还是借助法院之力解决,应选出适当的方法。

 

不动产纠纷的法律解决方法

1、审判

当事者之间无法自主解决时,为了弄清黑白,强制解决纠纷的制度。

若是民事事件,审判需要较长的时间。

2、和解

当事者之间互相让步解决纷争的手续,法律手续分诉讼和解与即决和解;还有不涉及法院的庭外和解。

审判进行中,法官劝双方和解,若当事者顺应,不用等判决双方和解结束,此称为诉讼和解。

即决和解也称为起诉前的和解,不用审判,把当事者之间达成的协议内容作成<和解调书>即可。

和解调书与判决有同等效力。

3、调停

虽然涉及到法院,但主要以当事者双方的协商来解决的手续,比审判手续简单费用也低。

审判可以分清胜负,但未必是最佳解决方案,双方互相让步基于现实求灵活解决时适合利用调停。根据调停而作成的调停调书也持有强制执行力。

有些纠纷作为起诉的前提必须先申请调停才可以,此称为调停前置主义,例如房租增减有关的争议。

 

保全处分:暂时扣押、临时处分

保全处分是为了保全自己的权利,是从法院接受保全命令的手续。保全处分是暂时性的,手续通常只以书面进行,申请后马上批复。法院批复保全处分时通常命令保证金的共托。

暂时扣押是对金钱债权强制执行的准备手续,目的是防止债务者财产的减少。

临时处分是发生自己的权利受到侵害的紧急状况时,所适用的法律手续。相对于暂时扣押的金钱债权,临时处分是为了保全金钱债权以外权利的手续。

 

 

平成28年1月14日《東方時報》に「日本の不動産(トラブル解決の法的手続)」という記事を掲載しました。

日本の不動産(賃貸借に関する諸事項)
2017.02.10

日本的不动产

租赁合同的诸事项

 

租赁权的对抗力

不动产权利变动的对抗条件是登记,但出租人没有登记义务,因此建筑物租赁权的对抗力是房屋的交付。

 

租赁合同的重要事项说明书

1、建筑物设备的整备状况

记载着出租房屋的各种设备状况。例如,卫生间、浴室等设备内容;热水、炉灶的状况;空调、照明器具的有无等。

2、房租以外所支付的金额

记载着签合同时所要支付的敷金、保证金、权利金、礼金及每月所要支付的共益费、管理费及续签时的更新料等。

不拘泥于支付金额的名称,主要说明实质性的内容及合同结束后可否返还等。

3、租赁合同的种类、期间及更新有关事项

普通租房合同:一般合同期间为2年,通常可以更新。

定期租房合同:合同期满,不可以更新,合同明确结束;若当事者之间没有其他约定,原则上不可以中途解约。合同期间可以不足一年,但不可以超过20年。虽然不能更新,但通过协商可以再签合同。

终身建筑租房合同:是为了老年人而引进的合同形式。承租人必须是60岁以上的老人,合同期间为终身,及承租人去世为止。

4、用途及其他利用限制

记载着房屋的使用用途及宠物、钢琴等的禁止与否。

5、有关敷金等的精算事项

6、管理的委托

通常公寓等建筑物不是所有者直接管理,而是委托专业人士比较多,此时要记载管理公司的情报。

 

所谓<借家权>,是租借建筑物而产生的权利。承租人可享受出租人变更也可以继续使用着建筑物;出租人要求解约,若理由不当可以拒绝等惠利。

与借家权相似的有<居住权>。借家权是论法律、经济价值等时使用的比较多;居住权是社会及人道色彩比较浓,作为生计权利的意思而使用。

 

平成28年1月7日《東方時報》に「日本の不動産(賃貸借に関する諸事項)」という記事を掲載しました。

日本の不動産(賃貸契約書)
2017.02.10

日本的不动产

~~租赁房屋~~

1、签合同时:敷金(押金)、保证金、权利金、礼金

敷金是为了担保承租人不支付租金等不履行债务而寄存在出租人的款项。

保证金是为了保证承租人不履行债务而产生的损失的款项。保证金的法律性质不像敷金那样很明确,因此现在倾向于不设保证金而多收敷金。

权利金是对权利的款项,是什么场合都可以使用的名称,因此持有多种法律性质。例如,出租人•承租人的利益•不利的调整等以金钱解决的场合都可利用权利金的名称。现实中,权利金是先支付之后再解释其各种法律性质,不管是什么样的解释,不予返还是肯定的。

礼金是战争后开始实行的表示感谢的基于习惯的款项,没有法律根据。

2、合同生效期间:租金、共益费(管理费)、附加使用料

    租金是承租人作为借用不动产的代价而支付给出租人的款项,一般是一个月支付一次。民法上规定月末支付当月分的租金,但实际操作中是月末支付下个月份的租金。

    共益费是共同使用的电梯、走廊、台阶等的电费及打扫卫生等诸费用,也称管理费。

    附加使用料是承租人在房屋内使用的水电费,按照实际使用量计算。

    3、更新时:更新料

    更新料是合同期满,续签(更新)合同时支付的一种惯例的款项,在法律上不是必须支付的金额,因此不设更新料的区域也很多。

    4、承租人的义务

    用法遵守义务:承租人必须按照使用目的使用房屋。

    善管注意义务:承租人返还房屋为止必须持着<善良管理者的注意>来使用房屋。

    原状复原义务:合同期满时把房屋恢复至租赁之前的状态。

    5、租赁权的转让及转贷

    原则上禁止通过转让或转贷让最初的承租人以外的第三方使用其房地产。

 

平成27年12月24日《東方時報》に「日本の不動産(賃貸契約書)」という記事を掲載しました。