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日本の不動産(建物価格)
2015.12.24

日本的不动产

~~建筑物价格~~

 

求建筑物价格的方法

1、引用不动产鉴定评价手法的方法:建筑物价格=再筹集原价(1-折旧率)

再筹集原价是指,进行评价时新建此建筑物所需要的建筑费。

2、以会计账面额为基础的方法

采用定额法还是定率法,账面额截然不同。一般采用定率法计算的价格更接近于实际建筑物的价格。

3、以固定资产税评价额为基础的方法

 

建筑物的折旧

一般建筑物的折旧因素分物理因素、机能因素、经济因素三种。三个因素都是随着时间的流逝而折旧额增大,因此要把握折旧,时间的因素最为重要。

建筑的耐用年限是,能使用建筑物的年数,可以说是建筑物的寿命。《有关折旧资产的耐用年限等省令》规定了对应建筑物的构造•用途的耐用年限,称法定耐用年限。具体请参考国税厅主页的《耐用年限表》。

建筑物的折旧原则上以骨架与设备分开进行。骨架指成为建筑主要构造的基础、柱子、梁、壁、地板等;设备指电、供排水、空调、电梯等各种设备。

 

折旧制度的修改内容

2007年折旧制度彻底修改,2007年4月1日起适用。

1、废除了净残值(取得价格的10%),可以全额折旧,最后只留作为备忘额1日元。这里所说的备忘额是,实际价值为0时为了防止忘记资产还存在而设定的形式上的价格,通常设为1日元。

2、废除净残值后,利用定额法时直接在取得价格上乘折旧率而计算折旧额;利用定率法折旧几年后,以定率法计算的折旧额少于以定额法计算的折旧额时,把折旧方法改为定额法,直到全部折旧。

2007年的修改,把定额法折旧率定为2.5倍,而根据2011年的税制修改,2012年4月1日起,定额法的折旧率改为2.0倍。

 

减价修正

计算建筑物价格时还有一种参考方法叫减价修正。减价修正是根据建筑物个别的状况,即综合考虑物理因素、机能因素、经济因素而计算出来的减价额。因此不同于会计上的折旧,不是为了正确计算每期的损益,而是为了计算进行评价时的合理的建筑物价格。

 

 

平成27年9月3日《東方時報》、平成27年9月12日《新華時報》に「日本の不動産(建物価格)」という記事とを掲載しました

日本の不動産(土地価格)
2015.12.24

不 动 产 实 务

 

~~土地价格~~

 

近几年住在日本的外国人以及海外投资家购置日本不动产的事例不断增加。

本期开始介绍日本的不动产相关知识。

 

土地价格要参考国家土地评价(公的土地评价)。国家土地评价有公布价格(公示价格)、路线价、固定资产税评价额三种。三种价格关系可认为:公布价格定为100时,路线价是公布价格的80%、固定资产税评价额是公布价格的70%。

公布价格分两种:国土交通省进行的地价公布价格(1月1日的价格发表于3月下旬)与都道府县进行的地价调查价格(7月1日的价格发表于9月下旬)。两种价格调查时间虽不同,但实质是一样的。

路线价是,为了申告继承税和赠与税时作为土地评价的基准,国税厅确定每年1月1日的价格后 7月份发表。(路线价公开于互联网)

固定资产税评价额是,记载于固定资产课税台帐上的土地•建筑物的评价额,是市町村作为固定资产税课税基础的价格。

公布价格与路线价的对象只有土地,而且不是所有土地都有公布价格与路线价,但固定资产税评价额是把所有土地及建筑物作为对象;固定资产税评价额不同于公布价格与路线价的全部公开,它是非公开的,但是作为评价基准地的价格是公开化,可到市町村役所查阅。

固定资产税评价额是根据国家规定的固定资产评价基准市町村所决定的。评价额每三年重新估价一次,最近的评价今年已进行。

市町村役所发行的固定资产课税台帐的登录事项证明,虽然各个地区的种类及形式有所不同,但记载内容基本一致。固定资产税的纳税义务者是一月一日的所有者,即使下一个一月一日之前所有者名义变更,纳税义务者的记载不变。

固定资产课税台帐的记载内容是可以阅览的,通过阅览,纳税义务者对自己的所有资产进行确认。借组土地及建筑物的人可以对自己租赁的部分进行阅览。原则上除了所有者本人以外是不可以阅览的,代理人进行阅览时必须提出本人的委托书。

 

 

平成27年8月27日《東方時報》、平成27年9月5日《新華時報》に「日本の不動産(土地価格)」という記事とを掲載しました。

日本の公証制度について
2015.12.18

日本的公证制度

 

一、公证人

日本的公证制度是,为了防止私人的法律纷争;谋求私人法律关系的明确化、稳定化为目的,公证人以作成证书等方法证明一定事项的制度。

公证人虽然不是国家公务员,但根据公证人法的规定,作为法官、检察官、法务事务官等长期担任法律实务的经验丰富者中,法务大臣任命的掌管国家公务的,可理解为是实质意义上的公务员(刑法的文书伪造罪及国家赔偿费的规定上的公务员)。

公证人执行职务时从委托人或请求者收取手续费、邮送费、登记手续费、出差费,其金额为公证人手续费令所规定。除上记报酬以外,公证人不可以收取任何名义的费用。公证人是从国家得不到一分钱的工资及补助金,只根据国家规定的手续费收入而经营事务,被称为手续费制的公务员。

 

二、公证事务

(1)作成公正证书

所谓公正证书是,根据私人(个人或公司及其他法人)的委托,公证人依据其权限而作成的文书。(与公务员作成的公文书区别开)

(2)付与确定日期

公证办事处都配置着<确定日期印>。

(3)认证

认证,一般指公共机关证明一定的行为或文书以正当的手续•方式所进行。

公证人所进行的认证有:章程的认证、私人署名的认证。

 

 

公 证 事 务

 

1、公正证书的作成

所谓公正证书是,根据私人(个人或公司及其他法人)的委托,公证人依据其权限而作成的文书(与公务员作成的公文书区别开)。为了保全重要的权利及迅速实现,公正证书的作用是很大的。

公正证书的种类为合同有关的公正证书、单独行为有关的公正证书及事实试验公正证书。

合同有关的公正证书:一般是土地及建筑物的买卖,租赁,金钱消费借贷等合同有关的公正证书,除了赠与、委托、承包等民法规定的典型合同以外,还能作成其他各种各样的合同有关的公正证书。但是不管是什么内容的合同,只要不违背法令及公共秩序与良好风俗等,没有因行为能力限制而成为取消对象,公证人不可以拒绝制作公正证书的委托。

单独行为有关的公正证书:像合同,相互对立的当事者之间的协议以外,还能制作表示当事者一人的意思为内容的有关单独行为的公正证书。此类的典型是遗言公正证书。

事实试验公正证书:关于权力义务及法律上的地位有关的重要事实,记述公证人通过实验即通过五官作用识别的结果的公正证书。此外,把人的意思表达及供述的内容也可以用此公正证书作为证据化。

 

2、付与确定日期

公证处都配置<确定日期印>。个人署名证书(个人签名或记名盖章的文件)盖上此确定日期印,就证明此个人签署证书存在于确定日期印的日期之日的事实。

 

3、认证

认证一般是指,公共机关证明一定的行为或文书以正当的手续•方式进行着。认证人进行的认证为:章程(定款)的认证和私人签署证书的认证。

成立公司、信用金库等时,必须要制作章程,且到公证处接受认证。公司其法人的本部或主要事务所所在地的公证处的公证人员办理此业务。

签名或记名盖章的认证是,公证人把当事人在公证人面前签名或记名盖章、或者当事人对公证人自认签名或记名盖章是以自己的意识来进行之事,付与到个人签署证书上的行为,就是一般所说的文书认证。

宣誓认证是,公证人把,个人签署证书的制作名义本人在公证人面前宣誓其证书所记载内容为真实之后,签名或记名盖章、或自认证书的签名或记名盖章是以自己的意识来进行之事,付与到个人签署证书上的行为。此认证是个人签署证书的制作名义本人必须要到公证处,在公证人面前做宣誓。

 

平成27年8月13日/8月20日《東方時報》、平成27年8月29日《新華時報》に「日本の公証制度について」という記事とを掲載しました。